이 가이드는 자금조달계획서 제출 대상 및 증빙서류, 작성 방법에 대해 설명합니다.
최근 정부는 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 3중 규제지역(투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역)으로 6월 30일 새롭게 지정한다고 밝혔습니다.
최근 반도체 특수 및 GTX-A 개통과 같은 교통망 호재 등으로 집값이 급등한 곳으로, 이 지역에 집을 알아보던 수요자들 사이에서는 이제부터 계약 시 어떤 서류가 필요한지 대한 궁금증이 높아졌습니다.
특히 해당 지역에 이미 가계약을 걸어두었거나 매물을 보러 다니던 중에 규제 소식을 접한 분이라면 당황스러울 수밖에 없습니다.
지금까지는 평범한 비규제 지역이었지만, 하루 아침에 대출 한도가 줄고 자금 출처를 일일이 소명해야 하는 지역으로 변경되었기 때문입니다.
더욱이 토지거래허가구역까지 겹치면서 계약 전에 지자체 허가를 받아야 하는 절차까지 추가되었으니, 서류 하나라도 빠트리면 거래 자체가 미뤄지거나 향후 세무 조사로 이어질 위험도 발생할 수 있습니다.
이 글에서는 이번 규제 지정의 배경을 짚어본 뒤, 자금조달계획서가 정확히 무엇인지, 누가 어떤 기준으로 제출해야 하는지 그리고 투기과열지구에서 추가로 요구되는 증빙 자료와 제출 이후 검증 절차까지 정리해보겠습니다.
Key Points
•자금조달계획서란 집을 살 때 들어간 자금을 누가 어디서, 어떻게 마련했는지 증명하는 서류입니다.
•투기과열지구 등 규제 or 비규제 지역에서 6억 원 이상 집을 사면 자금조달계획서 제출이 필요합니다.
•자금조달계획서는 계약일로부터 30일 이내 제출 필요, 합계는 반드시 매매대금과 일치해야 합니다.
동탄구, 기흥구, 구리시 규제지역 지정 배경
국토교통부는 2026년 6월 29일 주거정책심의위원회 의결을 거쳐 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정한다고 30일 발표했으며, 효력은 7월 1일 부터 시작됩니다.
같은 날 경기도 역시 도시계획위원회 심의를 거쳐 이들 3개 지역을 토지거래허가구역으로 지정 공고했고, 이 효력은 공고 5일 뒤인 7월 5일 부터 2027년 12월 31일 까지 약 1년 6개월 동안 유지됩니다.
흥미로운 점은 토지거래허가구역의 허가 대상을 토지 전체가 아닌 5개 층 이상 공동주택 즉, 아파트로 한정했다는 점입니다.
투기 우려가 토지 전반이 아닌 아파트를 중심으로 나타난다는 판단에 따른 조치로, 일반 토지 거래에 불필요한 불편을 주지 않으면서 아파트 갭투자는 효과적으로 차단하겠다는 의미로 풀이됩니다.
자금조달계획서 기본 개념 정리
자금조달계획서 문서의 정식 명칭은 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’ 입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 부동산거래신고법) 시행령 제3조 제1항 별표1, 그리고 같은 법 시행규칙 제2조에 근거를 두고 있습니다.
쉽게 말해 이 집을 살 돈이 어디서, 어떤 방식으로 마련되었는지 행정기관에 미리 신고하는 서류를 의미합니다.
이 제도가 처음 도입된 이유는 주택 거래 과정에서 편법으로 증여하거나, 차명 대출, 자금 출처가 불분명한 거래를 사전에 걸러내고, 필요한 경우 국세청 등 관련 기관에 통보해 후속 조사로 이어질 수 있도록 하기 위함입니다.
쉽게 생각하면 단순한 행정 서류가 아니라 실거래 신고와 함께 묶여 움직이는 일종의 주택 구매 시 사용된 자금의 출처를 사전에 신고하는 서류로 이해하면 됩니다.
01 자금조달계획서 제출 항목 정리
자금조달계획서는 크게 자기자금 및 차입금으로 두 가지로 나뉘게 됩니다.
‘자기자금’ 항목은 금융기관 예금액, 주식 · 채권 · 가상화폐 매각대금, 증여 · 상속 받은 자금, 현금 등 그 밖의 자금, 부동산 처분대금 등이 포함됩니다.
‘차입금’ 항목은 금융기관 대출액, 임대보증금(전세 승계 등), 회사지원금 · 사채, 그 밖의 차입금이 포함됩니다.
2026년 2월 10일 시행규칙 개정 이후로는 가상자산 매각대금 역시 ‘현금 등 그 밖의 자금’과 별도로 독립 항목으로 기재하도록 변경되었으므로, 코인 등 가상 자산을 매도해 마련한 자금이 있다면 반드시 이 항목을 확인해야 합니다.
여기에 더해 입주 계획(본인 입주, 본인 외 가족 입주, 임대, 재건축 등)과 기존 보유 주택 처분 계획도 함께 작성이 필요하고, 모든 항목의 금액 합계가 실제 매매 대금과 정확히 일치해야 합니다.
자금조달계획서 작성 시 특히 중요한 것은 각 항목은 증빙 가능 여부가 가장 중요한 판단 기준이 됩니다.
02 자금조달계획서 제출 대상 (누가, 어떤 기준으로)
자금조달계획서 제출 대상을 가를 수 있는 기준은 지역과 거래 주체에 따라 별도 요건이 적용될 수 있습니다.
첫 번째, 지역 기준 : 규제 및 비규제 지역의 차이
자금조달계획서는 주택을 구입한다고 해서 무조건 제출해야 하는 것은 아니며, 내가 집을 사는 곳의 지역이 규제 지역인지 여부에 따라 달라집니다.
자금조달계획서 제출 대상이 되는 지역은 다음과 같습니다.
- 규제지역 : 투기과열지구 또는 조정대상지역 주택은 금액과 상관없이 무조건 제출해야 합니다.
- 비규제지역 : 거래 가격이 6억 원 이상일 때 제출해야 합니다.
규제 지역에서 주택을 구매할 경우 거래 금액과 무관하게 모든 주택 거래에서 제출이 필요합니다.
따라서 7월 1일 부터 투기과열지구 및 조정대상지역으로 새롭게 지정되는 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시에는 그 시점 이후 체결되는 모든 주택 매매 계약에 대해 거래 금액과 무관하게 자금조달계획서 제출이 필요합니다.
두 번째, 거래 주체 기준 : 개인, 법인, 외국인
지역 기준 외에도 거래 주체에 따라 별도 요건이 적용되기도 합니다.
- 법인 : 지역과 거래 금액에 관계 없이 주택을 매수하는 모든 법인은 자금조달계획서 제출이 필요합니다.
- 외국인 : 외국인은 체류자격 번호와 국내 거소 기간(183일 이상 거주 여부)과 함께 제출해야 합니다.
- 지분 거래 : 주택 지분을 일부만 취득하는 경우에도 금액과 무관하게 대상이 될 수도 있습니다.
토지거래허가구역이 더해지면 달라지는 점
이번 동탄, 기흥, 구리시 사례처럼 투기과열지구와 조정대상지역에 토지거래허가구역까지 겹치는 경우 절차가 한 단계 더 추가됩니다.
토지거래허가구역 내 아파트를 매수하려면 계약 체결 전에 관할 시장 · 구청장의 허가를 먼저 받아야 하는데, 이 허가 신청 단계에서도 자금조달계획에 준하는 자료를 요구 받을 수 있습니다.
이후 실제 계약을 체결하고 실거래 신고를 할 때 자금조달계획서를 다시 제출해야 되므로, 사실상 자금 계획을 두 차례에 걸쳐 신고해야 하는 셈입니다.
이때 1차로 제출한 내용과 2차로 제출한 신고 내용이 서로 다르면 소명 요구나 조사 대상으로 분류될 수 있으므로, 처음부터 일관된 자금 계획을 세워두는 것이 중요합니다.
03 자금조달계획서 작성 방법
자금조달계획서는 온라인 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 작성하거나, 관할 구청에 방문해서 주택취득자금 조달 및 입주계획서 양식에 작성하여 제출할 수 있습니다.
여기에서는 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’ 종이 양식에 작성하는 방법을 살펴 보겠습니다.
‘제출인(매수인)’ 정보는 매수인 성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호를 작성합니다.
STEP 01. 자기자금 작성 방법
- ② 금융기관 예금액 : 금융기관에 예치하여 보유 중인 자금 (예금/적금)
- ③ 주식·채권·가상화폐 매각대금 : 주식(채권) 또는 가상화폐 매각대금으로 조달하는 자금
- ④ 증여·상속 : 증여 및 상속으로 조달하는 자금 (증여/상속 신고 여부 또는 신고 예정 여부 확인 필수)
- ⑤ 현금 등 그 밖의 자금 : 보유 현금 및 자기 자금 중 다른 항목에 포함되지 않는 본인 자산
- ⑥ 부동산 처분대금 등 : 본인 소유의 부동산 매도금, 보증금 회수 등
- ➆ 소계 : ②+③+④+⑤+⑥ 항목 합계 금액을 입력합니다.
🔦 주의 : 증빙 가능한 금액만 기재해야 하며, 소득 대비 과도한 자기자금은 소명 대상이 될 수 있습니다. 특히 현금 보유 자금이 과다하면 매출 누락 등 부가가치세, 종합소득세 세무조사 대상이 될 수도 있습니다.
STEP 02. 차입금 작성 방법
- ➇ 금융기관 대출액 합계 : 주택담보대출, 신용대출, 그 밖의 대출액
- ➈ 취득주택의 임대보증금 : 취득 주택 향후 임대 시 실행 계획 자금 (18번 입주 계획에서 임대 선택 시)
- ➉ 회사지원금·사채 : 소속 회사 대여자금 및 대부 업체로 받은 대출액
- ⑪ 그 밖의 차입금 : 위 차입금에 포함되지 않는 차입금
- ⑫ 소계 : ➇+➈+➉+⑪ 항목 합계 금액을 입력합니다.
- ⑬ 합계 : ➆ + ⑫ 합계 금액
🔦 주의 : 실질적인 상환이 없으면 증여세 과세대상으로 판단될 수 있으며, 국세청 사후 검증 대상입니다. 특히 가족 간 차입인 경우 실질 상환 증빙이 중요합니다.
STEP 03. 조달자금 지급방식 작성 방법
- 총 거래 금액 : 부동산 취득 금액을 입력합니다.
- ⑮ 계좌이체 금액 : ⑬ 합계 금액과 동일하게 입력합니다.
- ⑯ 보증금 · 대출 승계 금액 : 미입력 (해당하는 경우 입력)
- ⑰ 현금 및 그 밖의 지급방식 금액 : 미입력 (해당하는 경우 입력)
STEP 04. 입주 계획
- 본인 입주, 본인 외 가족 입주, 임대(전·월세), 그 밖의 경우(재건축 등) 해당 사항 선택
- 임대(전·월세) 선택 시 “➈ 취득주택의 임대보증금” 금액 입력을 입력합니다.
모든 단계를 완료하면 제출인 성명과 서명 또는 날인 후 작성을 완료하고 제출합니다.
🔦 참고 : 부부 공동명의라면 자금조달계획서 서류는 각각 작성해서 제출해야 합니다. 이 역시 두 명의 자금 합산 금액이 총 거래 금액과 일치해야 합니다.
04 자금조달계획서 제출 시 필요한 증빙서류
국토교통부가 안내하는 자금조달계획서 항목에 따른 증빙서류 종류는 다음과 같습니다.
- 금융기관 예금액 : 예금잔액증명서
- 주식 · 채권 · 가상화폐 매각대금 : 가상화폐/주식거래내역서, 예금잔액증명서 등
- 증여 · 상속 : 증여세/상속세 신고서, 납세증명서 등
- 현금 등 그 밖의 자금 : 소득금액증명원, 근로소득원천징수영수증 등
- 부동산 처분대금 등 : 부동산 매매계약서, 부동산 임대차계약서(전세 보증금 활용 시)
- 금융기관 대출액 : 금융거래확인서, 부채증명서, 금융기관 대출신청서 등
- 임대보증금 등 : 부동산 임대차계약서
- 회사지원금 · 사채 : 금전을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류 (차용증, 이자 지급 내역 등)
- 그 밖의 차입금 : 금전을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류 (차용증, 이자 지급 내역 등)
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증빙자료 즉시 제출할 수 없다면
자금조달계획서 작성 시 항목은 기재했지만 제출 시점에도 매도 계약이 체결되지 않았거나, 대출 신청이 진행 중이어서 증빙자료를 바로 낼 수 없는 경우도 있습니다.
이 경우 증빙자료 대신 미제출 사유서를 제출할 수 있으며, 사유서에 “○○월 ○○일 예정”과 같은 방식으로 구체적인 예정 시점을 작성하면 됩니다.
예를 들어 계약 시점에는 주식을 매도하지 않은 종목 보유 상태의 잔고 증명서로 제출하고, 매도 후 주식거래내역서 및 예금잔액증명서 등을 발급 받아 제출하면 됩니다.
다만 잔고 증명서에서 평가 금액이 기재된 금액 이상인 것이 좋고, 주가 변동을 고려하여 금액은 실제 잔고보다 보수적으로 작성하시는 것이 좋습니다.
가족 간 자금 이동, 증여와 차용 구분하기
자금조달계획서 작성 중 가장 많이 실수하는 부분 중 하나는 가족 간 자금 이동으로, 증여는 가족이나 지인에게 돈을 받는 것을 의미하고 차용은 빌리는 것을 의미합니다.
증여라면 증여세 신고가 선행되어야 하고, 차용이라면 차용증을 작성하고 실제로 이자를 지급해야 차입금으로 인정받을 수 있습니다.
국세청에서는 가족 간 거래를 원칙적으로 증여로 추정하는 경향이 있으므로, 차입금 인정을 받기 위해서는 차용증 및 법정 이자율(연 4.6% 이상) 적용 여부, 실제 이자 송금(이체) 내역, 원금 상환 계획까지 일관되게 준비하시는 것이 중요합니다.
자금조달계획서 누가 어디에 제출: 제출 절차와 기한
자금조달계획서는 매수인이 작성하고 제출합니다. 매도인은 별도로 작성할 의무가 없으며, 제출 기한은 부동산 거래 신고와 동일하게 계약 체결일로부터 30일 이내입니다.
따라서 별도의 추가 기한이 있는 것이 아니라, 부동산거래계약 신고서와 자금조달계획서를 같은 시점에 함께 제출한다고 이해하면 됩니다.
01 자금조달계획서 제출
자금조달계획서는 거래 대상 주택이 소재한 관할 시·군·구청으로 제출할 수 있지만, 다음 두 가지 방법 중 하나를 선택할 수도 있습니다.
- 관할 구청 방문 신고 : 온라인 신고가 어려운 경우 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’ 종이 양식을 작성하여, 직접 관할 구청에 방문하여 신고서와 계획서를 제출할 수 있습니다.
- 부동산거래관리시스템(RTMS) 온라인 신고 : 공인중개사를 통한 거래인 경우 중개사가 매수인을 대신해 온라인으로 신고를 진행하는 경우가 많습니다. 이때 자금조달계획서도 함께 첨부됩니다.
2026년 2월 10일 시행령 개정 이후로는 공인중개사를 통한 거래 신고 시 매매계약서 사본과 계약금 지급 증빙까지 함께 첨부하도록 의무화 되었습니다.
자전거래 또 실거래가 부풀리기 같은 시장 교란 행위를 막기 위한 조치로, 토지거래허가구역에서 주택을 살 때 자금조달계획서를 내야 하는 규정도 이 개정안에 함께 포함되었습니다.
02 자금조달계획서 제출하지 않았을 때 불이익
자금조달계획서나 증빙자료 등을 정해진 기한 내에 제출하지 않거나 거짓으로 작성한 경우 부동산거래신고법에 따라 과태료가 부과될 수 있습니다.
단순 누락이라 하더라도 신고 관청에서 보정을 요구하고, 이에 응하지 않으면 신고 자체가 수리되지 않으므로, 등기 절차에 차질이 생길 수 있습니다.
따라서 신고 기한을 넉넉히 두고 서류를 준비하는 것이 안전합니다.
03 자금조달계획서 제출 이후 검증 및 통보 절차
신고 관청의 1차 검증
매수인이 자금조달계획서와 증빙자료를 제출하면, 관할 시·군·구청은 부동산거래계약 신고서와 자금조달계획서 작성 내용을 1차로 검토합니다.
매매대금과 항목별 합계가 일치하는지, 대출 항목이 ‘예정’과 ‘확정’ 중 어느 쪽으로 정확히 구분되어 있는지, 현금 비중이 비정상적으로 높지는 않은지 등을 살펴보는 단계입니다.
이상이 발견되면 보정 요청이 들어오고, 매수인은 정해진 기한 내에 수정하거나 추가 자료를 제출해야 합니다.
이상거래 의심 시 조사
신고관청은 제출된 내용을 검증하는 과정에서 누락되거나 부정확하다고 판단되는 경우, 그리고 그 내용이 다른 법률을 위반한 것으로 의심되는 경우 수사기관에 고발하거나 물건 소재지 관할 세무서장(국세청)에게 과세자료를 통보할 수 있습니다.
이렇게 통보된 자료는 양도소득세, 증여세 관련 세무조사로 이어질 수 있으므로, 처음부터 사실에 맞게 성실히 작성하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
특히 증여받은 사실을 깜빡하고 기재하지 않거나 고의로 숨긴 채 자금조달계획서를 작성했다가 추후 적발되면 세무조사와 함께 증여세가 추징될 수 있습니다.
반대로 실제로는 증여 받은 사실이 없는데도 차용으로 잘못 기재했다가 허위 기재로 확인되면 과태료가 부과될 수 있습니다.
차용증 등 이를 근거로 가족에게 돈을 빌렸다고 신고했지만 실제 이자 및 원금 상환 사실이 없는 것으로 확인되는 경우에도 과태료 대상이 될 수도 있습니다.
토지거래허가구역에서 주의할 점
토지거래허가구역에서는 검증 절차가 한층 더 까다로울 수 있습니다. 허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 거짓으로 허가를 받은 사실이 적발되면 2년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금이라는 형사처벌까지 받을 수 있습니다.
또한 허가를 받아 주택을 취득한 이후에는 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 부여되며, 이를 어기면 이행강제금이 부과되거나 허가 자체가 취소될 수 있습니다. 사실상 전세를 끼고 매수하는 ‘갭투자’ 방식이 이 구역 안에서는 차단되는 셈입니다.
04 동탄구, 기흥구, 구리시 등 매수 예정자라면 점검해야 할 사항
- 계약 시점 확인 : 7월 1일(규제지역 효력 발생일)과 7월 5일(토지거래허가구역 효력 발생일) 전후로 적용 규정이 달라지므로 계약일을 정확히 확인합니다.
- 자금 항목 합계 확인 : 매매대금과 자금조달계획서 항목 합계가 정확히 일치하는지 미리 계산해 둡니다.
- 대출 ‘예정’과 ‘확정’ 구분 : 대출 승인 전이면 ‘예정’, 승인 후면 ‘확정’으로 명확히 구분해 기재합니다.
- 가족 자금은 증여인지 차용인지 미리 정리 : 증여라면 증여세 신고를, 차용이라면 차용증과 이자 지급 계획을 함께 준비합니다.
- 투기과열지구 증빙자료 사전 확보 : 예금잔액증명서, 부채증명서, 매매·임대차계약서 등 필요 서류를 계약 전부터 미리 발급받아 둡니다.
- 토지거래허가 신청 절차 별도 확인 : 토지거래허가구역 내 아파트라면 계약 전 허가 신청이 선행되어야 하므로 일정에 여유를 둡니다.
마치며
자금조달계획서 제출은 단순한 행정 처리가 아닌, 규제지역에서 부동산을 매수하려는 모든 사람이 거쳐야 하는 필수 관문입니다.
화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시처럼 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역이라는 3중 규제가 동시에 적용되는 지역에서는 더더욱 그렇습니다. 제출 기한을 놓치거나 항목을 부정확하게 기재하면 단순 보정 요청에서 그치지 않고 과태료, 나아가 세무조사로까지 이어질 수 있기 때문입니다.
결국 중요한 것은 계약을 서두르기 전에 자금 출처를 미리 정리하고, 어떤 항목에 어떤 증빙이 필요한지 파악해두는 일입니다.
특히 가족 간 자금 이동이 있는 경우라면 증여와 차용을 명확히 구분하고 서류를 갖추는 것이 가장 중요합니다.
🔦 참고 : 2026년 6월 30일 기준 공개된 정부 발표 및 관계 기관 안내 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 실제 적용되는 세부 기준과 절차는 관할 지자체 및 국토교통부 공식 안내를 통해 다시 한번 확인하시기 바랍니다.
