이 가이드는 국세청 홈택스에서 주택임대 사업자 사업장 현황신고 방법에 대해 설명합니다.
🔦 2026-01-29 업데이트 : 국세청 홈택스 홈페이지 UI 변경으로 2024년 귀속 이전과 비교하여 사업장 현황신고 방법이 다소 달라졌습니다. 2025년 귀속 이후 신고 가이드가 있으니 참고해주세요.
면세사업자는 과세사업자와 달리 부가가치세 신고를 하지 않으며, 대신 직전년도 연간 매출액 및 지출 경비에 대한 사업장현황 신고 의무가 있습니다.
참고로 주택임대 시 사업자등록 하지 않았어도 과세 기준에 해당하면 사업장 현황신고가 필요합니다.
- 고가주택기준 인상 : 9억원 ▶ 12억원 (소득세법 제12조)
- 간주임대료 산정 시 적용이자율 조정 : 1.2% ▶ 2.9% (소득세법 시행규칙 제23조)
- 주택임대 수입금액 : 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료 (적용 이자율 2.9%)
- 과세대상 : 부부합산 보유주택 수를 기준으로 다음 표와 같이 과세
| 부부합산 주택 수 | 과세대상 |
|---|---|
| 1주택 보유 | 국외주택의 월세 수입 기준시가 12억원 초과 주택(고가주택)의 월세 수입 |
| 2주택 보유 | 모든 월세 수입 |
| 3주택 이상 보유 | 모든 월세 수입 비소형주택 3채 이상 소유 및 해당 주택의 보증금 및 전세금 합계 3억원 초과 * 비소형주택 : 주거 전용면적 40㎡ 초과 또는 기준시가 2억원 초과 |
신고 대상에 해당할 경우 매출 또는 매입 실적이 없더라도 반드시 신고가 필요하며, 매출이 없는 경우 무실적 신고를 진행하시면 됩니다.
사업장현황 신고 기한은 매년 2월 10일까지이며, 수입금액검토표를 함께 제출해야 합니다.
주택임대기간 동안 등록임대주택 요건을 모두 충족하는 경우 수입금액검토표를 작성할 때 “⑬등록임대주택 요건충족기간” 기재 시 종합소득세 신고 필요 경비와 공제 금액을 추가로 차감하여 세액을 차감할 수 있는 장점도 있습니다.
- 등록임대주택 요건 : 세무서 및 지자체 사업자등록, 임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하
홈택스 주택임대 사업자 사업장현황 신고 방법 완벽정리
사업장현황 신고는 국세청 홈택스 또는 모바일 앱 손택스를 통해 편리하게 신고할 수 있으며, 신고 기간이 지났다면 관할 세무서에 서면으로 신고해야 합니다.
오늘은 2023년 귀속 기간 동안 동일 물건에서 임차인 또는 임대차 계약이 변경된 경우 등 사업장현황 신고 방법에 대해 비교적 상세히 살펴보겠습니다.
01 국세청 홈택스 사업장 현황신고 방법
국세청 홈택스 로그인 후 [세금관련 신청/신고 > 소득·법인 관련 신청·신고 > 사업장 현황신고] 메뉴를 클릭합니다.
사업장 현황신고 화면에서 [작성하기] 버튼을 클릭하고 기본정보, 수입금액 등 단계에 따라 신고서 작성을 진행합니다.
02 기본정보 입력
’01. 기본정보 입력’ 단계는 신고자의 인적사항 등 기본 정보를 입력하는 단계로 대부분 자동으로 입력됩니다. “사업자등록번호” 또는 미등록 사업자인 경우 “주민등록번호”를 입력하고 [확인] 버튼을 클릭합니다.
“납세자번호가 정상적으로 확인되었습니다. 기본정보를 입력하신 후 다음 단계로 진행하실 수 있습니다.” 팝업 메시지가 열리면 [확인] 버튼을 클릭, 계속해서 기본정보를 입력합니다.
사업자등록번호 or 주민등록번호로 조회된 납세자의 기본 정보가 자동으로 입력되며, 전화번호 등 변경이 있을 경우 해당 정보를 수정합니다.
‘첨부서류 제출유형’에서 과세기간 중 사업관련 수수한 (세금)계산서가 없으면 “해당없음”을 유지하고 “수입금액검토표” 항목만 “제출”로 변경합니다.
무실적사업자는 첨부서류는 모두 해당 없음으로 두고 [무실적 신고] 버튼을 클릭합니다.
03 수입금액내역 (수입금액검토표) 입력
’02. 수입금액내역’ 단계입니다. 주택임대(매출액) 내역을 입력을 위해 미등록 사업자는 ‘업종코드’를 직접 입력하셔야 합니다.
업종코드의 [입력] 버튼을 클릭 시 ‘업정코드목록조회’ 팝업 창이 열립니다.
업종코드 입력 후 [조회하기] 버튼을 클릭, 목록에서 조회된 코드의 [선택] 버튼을 클릭합니다.
- 701101 : 기준시가 9억원 초과 주택 - 701102 : 일반주택 (기존 주택임대사업자 해당, 미등록자 포함) - 701103 : 장기임대 공동/단독주택 - 701104 : 장기임대 다가구주택 * 701103, 701104 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우 해당.
STEP 01. 수입금액검토표
업종코드 입력이 완료되면 [수입금액검토표] 버튼을 클릭합니다.
주택임대사업자 수입금액 검토표는 총수입금액 명세를 작성하는 화면입니다.
먼저 ‘월세 발생 여부’를 선택합니다. 월세 또는 월세+보증금은 “월세”, 보증금만 있는 경우 “월세아님”을 선택합니다.
다만 임대 물건이 여러 개 있고, 전세 및 월세가 모두 있는 경우 각 임대 물건에 대한 내역 추가 시 선택에 유의하셔야 합니다.
전년도 신고하신 임대명세 정보가 있다면 [전년신고 임대명세 조회] 버튼을 클릭하고 이전 정보를 불러와 변경된 정보만 수정하여 편리하게 입력하실 수 있습니다.
만약 올해 처음 신고를 진행하신다면 [신고도움자료] 버튼을 클릭하고 보유한 주택 정보를 이용하여 입력하실 수도 있습니다.
다만 2023년 11월~12월 신규 보유 주택에 대해서는 해당 정보가 조회 되지 않으므로 납세자가 직접 입력하셔야 합니다.
‘전년도 주택임대명세’ 팝업 창에서 입력하실 물건을 선택하면 자동으로 해당 정보가 반영됩니다.
전년도 동일 물건에서 임차인이 변경된 경우 이전, 이후 임대 물건이 중복으로 조회 될 수 있으므로, 임차인명을 잘 확인하여 선택하시기 바랍니다.
전년도 주택임대명세 목록에서 선택한 정보가 자동으로 반영된 것을 확인할 수 있습니다.
‘(16)임대기간’ 및 ‘(17)보증금’ 등 전년도 계약에서 변경된 부분이 있다면 내용을 수정하고 [입력내용추가] 버튼을 클릭합니다.
※ (16)임대 기간은 임대차 계약서의 임대기간(시작일과 종료일)을 기재합니다.
참고로 ‘(13)등록임대주택요건충족기간’은 다음 요건을 충족한 경우에만 입력이 필요합니다.
- 시군구 등 지자체 임대사업자등록
- 세무서 사업자등록
- 임대보증금 및 임대료 5% 이하 증액 제한
‘임대내역’ 목록에 사용자가 추가한 임대 물건의 수입 금액 내역이 표시됩니다.
다음으로 입력한 임대내역에서 ‘보증금등의 수입금액(원)’에 대한 계산 및 산입이 필요합니다.
다만 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등 부터 순서대로 차감하여 계산이 필요하므로, 모든 임대 물건을 등록한 다음 계산하시기 바랍니다.
- 임대 물건이 여러 개 or 동일 물건에 대한 갱신(변경) 계약으로 개별, 추가 등록이 필요한 경우
STEP 02. 간주임대료 계산
간주임대료 계산은 ‘(20) 보증금 등의 수입금액 입력 방법’에서 직접 계산 또는 자동 계산 중 선택할 수 있습니다. 자동 계산을 권장 드리지만, 직접 계산을 하고 싶다면 다음과 같이 산출할 수 있습니다.
(전세금 등 – 3억원)의 적수 × 60% × 1/365(윤년은 366) × 정기예금 이자율 (’23 귀속 2.9%)
자동 계산기를 이용하고 싶다면 [간주임대료 자동계산] 버튼을 클릭합니다.
간주임대료 자동계산 팝업 창에서 [계산하기] 버튼을 클릭합니다.
간주임대료가 자동 계산되며, 산출된 간주임대료를 즉시 확인할 수 있습니다.
산출된 간주임대료 합계를 임대내역 목록에 반영하고 싶다면 [적용하기] 버튼을 클릭합니다.
임대내역 목록에서 등록한 물건의 임대기간, 보증금, 월세, 간주임대료 등 이상 유 확인 후 하단의 [입력완료] 버튼을 클릭하여 수입금액 검토표 입력을 완료합니다.
STEP 03. 간주임대료 계산 주의 사항
만약 보유한 다른 임대 주택이 있다면 ‘수입금액 검토표’ 입력 단계를 반복하여 진행합니다. 또한 동일 물건이라도 변경 계약, 갱신 계약 등이 있는 경우 각각 개별 등록하셔야 합니다.
예를 들어 귀속 기간 동안 다음과 같이 동일 물건에서 갱신 계약이 발생했다고 가정합니다.
- ❶번 주택 : 임차인 A, 기간 2022년 5월 10일~2024년 5월 9일, 전세 1억원
- ❷번 주택 : 임차인 B, 기간 2021년 5월 10일~2023년 5월 9일, 전세 1억원
- ❷번 주택 : 임차인 B, 기간 2023년 5월 10일~2025년 5월 9일, 보증금 1억원/30만원
❶ 주택은 전년도 임대명세 내역과 동일한 정보가 입력되며, 다만 임대 기간에 따른 보증금의 적수가 달라지게 됩니다.
❷ 주택은 임차인은 동일하지만 2023년 1월 1일 ~ 5월 9일 임대 기간, 2023년 5월 10일 ~ 12월 31일 임대 기간에 대한 개별 등록이 필요합니다.
따라서 납세자는 임대 물건은 2주택이지만 총 3 건의 물건을 등록해야 합니다.
위 예시 화면은 동일 물건(소재지)을 귀속 기간 동안 변경 계약한 물건이 있어 추가 등록한 경우입니다.
참고로 은근히 실수하기 쉬운 부분으로, 전년도 임대명세 내역에서 물건을 선택하면 [입력내용추가] 버튼을 클릭하지 않아도, 하단의 ‘임대내역’에도 물건이 자동으로 추가됩니다.
이는 전년도 자료를 불러온 것으로 실제 자료가 입력된 상태는 아닙니다. (임대기간 공란)
전년도 임대내역 자료에서 변경된 사항을 수정하고 [입력내용추가] 버튼을 누르면 비로소 ‘임대기간’이 표시되는 것을 확인할 수 있습니다.
수입금액 검토표에 물건을 모두 등록하고, [입력완료] 버튼을 눌러도 다음 단계로 넘어가지 않을 경우 참고하시기 바랍니다.
모든 물건에 대한 등록이 완료되면 [간주임대료 자동계산] 버튼을 클릭합니다.
앞서 살펴본 것처럼 [계산하기 > 적용하기] 버튼을 누르면 자동으로 계산하여 반영할 수 있습니다.
날짜구간별로 각 주택의 계산된 간주임대료를 살펴보면, 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 총 3억원이 차감되어 계산되는 것을 확인할 수 있습니다.
간주임대료 계산까지 모두 끝났다면 [입력완료] 버튼을 클릭하여 수입금액 검토표를 반영합니다.
STEP 04. 수입금액내역 저장 후 다음이동
수입금액내역 화면으로 돌아와 수입금액(매출액) 내역 및 수입금액(매출액) 구성 명세 정보가 입력된 것을 확인한 후 [저장 후 다음이동] 버튼을 클릭합니다.
※ 공동사업자가 아닌 경우 ’03. 공동사업자내역’ 단계는 건너뛰게 됩니다.
04 매입적격증빙수취내역
’04. 매입적격증빙수취내역’ 단계에서는 사업과 관련하여 수취한 증빙(세금계산서, 계산서, 신용카드, 현금영수증)이 없을 경우 입력하지 않으셔도 됩니다.
[신고서 작성완료] 버튼을 클릭하여 다음 단계로 이동합니다.
05 신고서 제출
’05. 신고서 제출’ 단계에서 지금까지 작성한 신고서의 요약 내용을 확인하고 [신고서 제출하기] 버튼을 클릭하여 신고서를 제출합니다.
“신고서 제출이 완료되었습니다.” 메시지가 표시되면 [확인] 버튼을 눌러 닫습니다.
신고서 제출 접수증이 표시되면, 2023년 귀속 사업장 현황신고서 작성 및 제출까지 모두 완료되었습니다. 필요한 경우 [인쇄하기] 버튼을 클릭하여 접수증 출력도 가능합니다.
마치며
매년 진행하는 사업장현황신고서 및 수입금액 검토표 내용을 보관하고 싶다면, 사업장현황신고서 페이지의 [Step 2. 제출내역] 탭에서 “접수번호”를 클릭하면 신고서 및 수입금액 검토표를 출력하거나 파일로 저장할 수 있습니다.
새롭게 구입한 주택의 정보가 조회 되지 않거나, 임차인의 주민등록번호가 조회 되지 않는 등 불가피하게 관할 세무서에 직접 방문하여 서면 신고가 필요한 경우 참고 자료로 활용할 수도 있습니다.
