이 가이드는 세무서 방문 없이 온라인으로 할 수 있는 홈택스 양도소득세 셀프 신고 방법에 대해 설명합니다.
양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료 됨에 따라 그동안 계속 보유를 고민하던 아파트 하나를 정리하고, 며칠 전 양도소득세 예정신고를 했습니다.
양도소득세 예정신고는 부동산 등을 팔고 발생한 양도차익에 대해 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 개별적으로 하는 신고를 말합니다.
홀로 진행하는 것에 대한 두려움이 있다면 세무서 방문 후 오프라인 신고도 가능하지만, 셀프 신고 시 전자신고 세액공제 혜택(2만 원 감면)을 받을 수 있습니다.
국세청 홈택스에서 셀프로 양도소득세를 신고하는 것은 사실 그리 어렵지 않습니다.
특히 간편신고 대상자라면 모두채움 서비스를 이용하여 간편하게 신고할 수 있으며, 취득세, 법무사 및 중개수수료 등 국세청 자료를 불러올 수 있어 편리합니다.
그럼에도 불구하고 양도소득세 셀프 신고를 진행하려는 것에 대한 두려움이 있으신 분들을 위해 천천히 따라할 수 있도록 신고 과정을 정리해보도록 하겠습니다.
2026년 홈택스 양도소득세 셀프 신고 A to Z
국세청 홈택스에서 부동산 양도소득세 셀프 신고를 진행하는 방법은 다음과 같습니다.
국세청 홈택스 사이트 접속 후 다양한 인증 방식 중 하나를 선택하여 로그인합니다.
상단에 있는 [세금신고 > 양도소득세 신고 > 양도소득세 신고하기] 메뉴를 클릭합니다.
양도소득세 신고 페이지로 이동 시 모두채움 신고 대상자인 경우 신고 유형 안내 알림창이 표시됩니다.
양도물건 소재지, 양도일자, 양도금액 등 알림창 내용을 확인하고 [간편신고하기] 버튼을 클릭합니다.
🔦 참고 : 모두채움 단일물건 신고는 해당 연도에 최초로 1개의 부동산을 양도하고 납부할 세액이 있는 것으로 추정되는 납세자가 대상입니다. 양도일이 속한 달의 다음, 다음 달 1일 이후에 공인인증서 등으로 로그인을 하면 모두채움 단일물건 신고 서비스를 이용할 수 있습니다.
01 홈택스 양도소득세 셀프 신고 – 기본정보 작성 단계
양도소득세 신고 화면으로 이동하면 ‘알림’ 창이 열리고 [확인] 버튼을 클릭합니다.
양도소득세 신고 ‘기본정보’를 작성하는 단계입니다.
신고구분, 국내·외자산 구분, 양도자산종류, 양도연월이 모두 입력되어 있습니다.
입력된 주소가 맞는지 확인하고 연락처 및 이메일 주소를 직접 입력합니다.
내·외국인은 내국인, 거주구분은 거주자로 입력되어 있습니다.
수정할 사항이 있는 경우 수정하고 [작성완료] 버튼을 클릭합니다.
알림 창에서 [확인] 버튼을 클릭하면 기본 정보 저장 후 다음 화면으로 이동합니다.
02 홈택스 양도소득세 셀프 신고 – 양수인 작성 단계
양수인 명세가 자동으로 생성되어 있습니다.
(선택 사항) 양수인 명세 화면에서 [수정/상세보기] 버튼을 클릭하면 양수인 정보를 확인할 수 있습니다.
01. 양수인 입력/수정
‘양수인 입력/수정’ 창에서 정보 수정이 필요한 경우 주민등록번호 확인 후 내용을 수정합니다.
내용 수정 후 [입력완료] 버튼을 클릭합니다.
양수인 정보가 이상이 없으면 [작성완료] 버튼을 클릭합니다.
알림 창에서 [확인] 버튼을 클릭하면 양수인 명세 정보 저장 후 다음 화면으로 이동합니다.
03 홈택스 양도소득세 셀프 신고 – 양도자산 및 소득금액 작성 단계
01. 과세구분 및 양도자산종류
간편신고 양도자산 및 소득금액 작성 단계로 과세구분과 양도자산종류가 선택되어 있습니다.
비과세 대상인 경우 1세대 1주택 고가주택 또는 1세대 1주택 비과세로 과세구분을 수정할 수 있습니다.
양도자산의 실제 용도가 등기부등본상 종류와 다른 경우 실제 용도에 따라 자산 종류를 직접 선택할수 있습니다.
주의사항 확인 후 “상기 내용에 대해 확인하였습니다”를 선택합니다.
02. 양도·취득일자 및 원인
등기부등본 정보에 따라 자산소재지, 양도일자, 면적, 취득일자, 양도·취득원인이 모두채움 되어 있습니다.
03. 양도소득금액 계산
등기부등본에 기재된 실지거래가액으로 양도가액과 취득가액이 모두채움 되어 있습니다.
필요경비를 추가로 입력하려는 경우 [취득가액 및 필요경비 추가] 버튼을 클릭합니다.
🔦 참고 : 법무사 수수료 비용은 실제 지급 금액과 다를 수 있습니다. 예를 들어 기본 보수료 금액만 현금영수증 발행하는 경우도 있으니 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 다만 서류대, 교통비, 출장료 등은 세무서 담당자에 따라 필요경비 인정 여부가 다를 수 있습니다.
04. 취득가액 및 필요경비 입력/수정
취득가액 및 필요경비 입력/수정 창이 열리면 국세청 자료를 조회할 수 있는 알림 메시지가 표시됩니다.
알림 메시지에서 [확인] 버튼을 클릭하여 국세청 자료를 불러와 반영합니다.
현금영수증 거래 내역(공인중개사·법무사 수수료) 및 취등록세 신고납부내역 자료를 자동으로 불러옵니다.
국세청 자료에서 누락된 항목이 있거나, 수정이 필요한 경우 하단에서 수정할 수 있습니다.
먼저 국세청 자료를 추가하여 반영합니다.
예를 들어 “중개수수료” 항목을 추가한다면, 드롭다운 메뉴를 클릭하고 “취득·양도” 구분에 맞게 선택합니다.
다음으로 하단의 [추가하기] 버튼을 클릭하여 반영합니다.
동일한 단계를 거쳐 법무사, 취득세 등 항목에 대해서도 추가합니다.
🔦 참고 : 법무사 비용 등 실제 지불한 금액과 현금영수증 금액이 다른 경우라도, 신규 입력이 아닌 국세청 자료를 먼저 추가한 다음 해당 내용을 수정하는 것이 편리합니다.
각 항목에 대해 [추가하기] 버튼을 클릭하면 알림 메시지가 표시되며 [확인] 버튼을 클릭하여 추가합니다.
국세청 자료 추가 시 동일 페이지 하단에 다음 항목에 대한 내용이 자동으로 입력됩니다.
- 취득중개수수료
- 양도중개수수료
- 법무사비용
(선택 사항) 수정이 필요하거나 기타 필요 경비를 추가로 입력하려면 [상세 입력/수정] 버튼을 클릭합니다.
예를 들어 다음과 같은 지출 비용은 국세청 자료에 등록 되어있지 않습니다.
- 보일러, 샷시 교체 등 자본적 지출 비용
- 상하수도 배관 공사 비용
- 자산 취득 과정에서 발생한 소송 비용
- 매도 시 임차인(계약서상 인도 의무 이행)을 내보내기 위한 명도비(이사/합의금) 등
⚠️ 임차인 명도비용 양도세 필요경비 인정 요건
매매 계약 조건에 부동산을 비워 넘겨주기로 한 특약을 기재하고, 이를 이행하기 위해 매도자가 직접 지급한 경우에 한하여 이체 내역, 지급 영수증, 합의서/약정서 등을 남겨두면 필요경비로 인정 받을 수 있습니다.
선택 사항. 취득가액 및 필요경비 상세입력/수정
중개수수료, 법무사 비용을 직접 입력하거나 수정할 수 있으며, 기타 필요 경비를 추가로 입력할 수도 있습니다.
예를 들어 국세청 자료에서 불러온 법무사 비용을 수정하려면, 해당 항목에서 [수정] 버튼을 클릭합니다.
⚠️ 법무사 수수료 - 현금영수증 발행 금액 주의
법무사 사무소에서 현금영수증 금액을 과소 발행하는 경우가 있으므로, 필요경비 입력 시 국세청 자료만 믿지 말고 꼭 확인하시기 바랍니다. 물론 대부분 법무사 사무소 역시 보수 비용에 대해서만 발행합니다. 그러나 위 사무소는 현금영수증 발행 시 "누진료" 금액과 "부가세" 역시 제외되었으므로, 내용 수정이 필요합니다.
국세청 자료에서 불러온 필요경비 구분, 사업자등록번호 등은 별도로 입력하지 않아도 되어 편리합니다.
다만 ‘현금영수증’ 자료인 경우 비용을 수정하려면, 이를 증명 할 수 있는 “증빙종류”로 변경해야 합니다.
모든 수정 사항을 입력했다면 [입력하기] 버튼을 클릭하여 아래 필요경비 목록에 반영합니다.
명도 비용 등 국세청 자료에서 조회 할 수 없는 기타 필요경비 역시 추가 후 [입력완료] 버튼을 클릭합니다.
알림 창이 열리면 [확인] 버튼을 클릭하여 수정 또는 신규 입력한 필요경비 내용을 저장합니다.
05. 양도소득금액 계산
취득가액 및 필요경비 수정 시 입력된 정보가 정상적으로 반영되었는지 확인합니다.
주의사항 확인 후 “상기 내용에 대해 확인하였습니다”를 선택합니다.
입력된 양도가액, 취득가액, 필요경비에 따라 양도차익이 자동으로 계산되며, 현재까지 입력된 자산내역에 따라 세율구분이 자동으로 입력되어 있습니다.
주의사항 확인 후 “상기 내용에 대해 확인하였습니다”를 선택합니다.
선택 사항. 장기보유특별공제 계산 조회
장기보유특별공제 구분, 장기보유특별공제 금액이 자동으로 입력 되어 있습니다.
필요한 경우 [장기보유특별공제 계산 조회] 버튼을 클릭하면 상세 내역을 확인할 수 있습니다.
양도차익에서 장기보유특별공제 금액을 차감한 양도소득금액이 자동계산됩니다.
입력된 내용에 이상이 없으면 “상기 내용에 대해 확인하였습니다”를 선택하고 [작성완료] 버튼을 클릭합니다.
알림 창이 열리면 [확인] 버튼을 클릭하여 양도자산 및 소득금액 내용을 저장합니다.
04 홈택스 양도소득세 셀프 신고 – 세액계산 작성 단계
양도소득기본공제 금액이 자동으로 입력되어져 있고, 납부할 세액이 계산되어 있습니다.
납부세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 분납이 가능합니다.
- 납부할 세액이 2천만원 이하일 때 : 1천만원을 초과하는 금액 분납 가능
- 납부할 세액이 2천만원 초과할 때 : 그 세액의 50% 이하의 금액 분납 가능
만약 납부해야 할 세액을 분할하여 납부해야 하는 경우 분납할 세액에 해당 금액을 입력합니다.
입력한 내용에 이상이 없으면 [작성완료] 버튼을 클릭합니다.
🔦 참고 : 양도소득세를 단순히 현금으로 납부하는 데 그치지 않고, 신용카드 납부를 통해 포인트나 항공 마일리지 적립 등 절세와 혜택을 동시에 챙기는 것도 가능합니다. 이때 한도가 충분하지 않을 경우, 분납 신청하여 납부하는 방법을 사용할 수 있습니다. 다만 국세는 신용카드로 낼 경우 0.7%, 체크카드는 0.4%의 납부대행 수수료가 붙어, 이 비용보다 혜택이 더 큰 경우에 카드 납부를 선택하는 것이 좋습니다.
알림 창이 열리면 [확인] 버튼을 클릭하여 간편신고 세액계산 내용을 저장합니다.
05 홈택스 양도소득세 셀프 신고 – 신고서 제출 단계
작성한 신고서 내용대로 신고하려는 경우 “이에 동의합니다.” 선택 후 [신고서 제출하기] 버튼을 클릭합니다.
01. 증빙서류 제출하기
양도소득세 정기 신고 완료 화면이 나타나면 다음 옵션을 선택합니다.
- 신고자 본인(세무대리인)이 직접 확인하였습니다.
매매 계약서, 필요경비 증빙서류 등을 제출해야 하는 경우 [증빙서류 제출] 버튼을 클릭합니다.
🔦 참고 : 중개수수료, 법무사 비용 등 국세청 자료를 활용하더라도 상세 내용을 수정한 경우 반드시 이를 증빙 할 수 있는 서류를 제출해야 합니다. 또한 기타 필요경비 관련 항목을 추가한 경우에도 별도 제출이 필요합니다.
만약 신고서 제출 후 증빙서류 제출을 깜박 잊은 경우 신고 기한 내라면 관련 서류를 제출할 수 있습니다.
상단에 있는 [세금신고 > 양도소득세 신고] 메뉴를 클릭하고 “신고 부속·증빙서류 제출”을 선택하면 됩니다.
신고부속·증빙서류 제출 화면에서 세목 “양도소득세” 선택, 주민등록번호 입력 후 [조회] 버튼 클릭합니다.
신고내역 목록에서 오른쪽 부속서류 [첨부하기] 버튼을 클릭합니다.
선고 부속서류제출 화면이 나타나면 다음 중 원하는 방법으로 부속서류를 제출합니다.
- 가상 팩스번호 발급
- 팩스가져오기
- 파일선택 (권장)
예를 들어 양도소득세 신고 전 준비한 증빙서류 파일(스캔)을 모두 선택합니다.
선택한 파일은 PDF 파일만 제출 가능하지만, 이미지 파일은 자동으로 PDF 변환 후 제출됩니다.
모든 서류 파일을 첨부했다면 하단의 [부속서류 제출하기] 버튼을 클릭합니다.
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2026년 양도소득에 대한 위택스 지방소득세 신고 A to Z
국세청 홈택스에서 부동산 양도소득세 셀프 신고 후 지방 소득세를 신고하려면 다음 단계를 수행합니다.
01 홈택스 신고 후 양도소득분 지방소득세 신고하기
양도소득세 신고 내역을 확인하고자 하는 경우 “접수증” 또는 “납부서”에 대한 [보기] 버튼을 클릭합니다.
“지방소득세” [이동] 버튼을 클릭하면 위택스로 이동하여 개인지방소득세 신고를 할 수 있습니다.
🔦 참고 : 신용카드 국세 납부를 위해 특별 한도 신청을 계획하고 있다면 세목, 납부 금액, QR 코드가 포함된 '납부서' 사본을 요구할 수 있습니다. 사전에 납부서 사본을 준비하시기 바랍니다.
02 위택스 지방소득세 신고하기
위택스 접속 후 홈택스 신고내역 확인을 위해 납세자 주민번호 뒷자리 입력 후 [확인] 버튼을 클릭합니다.
신고인 및 납세자 기본 정보는 홈택스에서 신고된 내용을 자동으로 입력합니다.
관련 안내 메시지를 읽고 [확인] 버튼을 클릭합니다.
자동 입력된 기본 정보 이외에 전화번호, 이메일 등 정보를 추가로 입력하고 [다음] 버튼을 클릭합니다.
신고 기본정보 역시 자동으로 입력되어 직접 선택할 부분은 없습니다.
다음으로 양수인 성명, 주민등록번호를 확인합니다.
자동입력방지 번호를 화면과 같이 입력하고 [실명인증] 버튼을 클릭합니다.
양도자산 소재지 및 양도인과의 관계 확인 후 [다음] 버튼을 클릭합니다.
신고세액 목록에서 세율 구분 및 과세표준 금액을 확인하고 [다음] 버튼을 클릭합니다.
납부할 총 세액을 확인하고 [다음] 버튼을 클릭합니다.
나중에 환급 상황이 발생할 경우 이를 수령하기 위한 계좌 정보를 입력합니다.
하단에서 “동의합니다.” 선택 후 [제출] 버튼을 클릭합니다.
모든 단계를 완료하면 양도소득분 지방소득세 신고가 완료됩니다.
양도소득분 예정신고 완료 후 납부서를 출력하거나 [즉시납부] 버튼을 클릭하고 납부할 수도 있습니다.
양도소득세 및 양도소득분 지방소득세 납부는 홈택스에서 모두 확인할 수 있으며, 납부를 완료하면 모든 신고 및 납부 절차가 종료됩니다.
🔦 참고 : 체크카드 or 신용카드로 납부 시 인터넷 지로 사이트를 이용하시면 됩니다.
마치며
양도소득세 셀프 신고를 처음 접하는 분들을 위해 항목 하나도 놓치지 않기 위해 모든 화면을 첨부하여 내용이 많아 보이지만, 모두채움 서비스를 통해 자동 입력된 부분이 많아 큰 어려움은 없습니다.
다만 신고 절차는 큰 어려움 없이 진행할 수 있지만 양도소득세 절세를 위해 필요경비에 해당하는 항목들을 꼼꼼히 챙기는 것이 더 중요합니다.
양도소득세를 계산하는 “양도차익”은 “양도가액 – 취득가액 – 필요경비”로 계산됩니다.
근로소득자의 연말정산에서 소득공제, 세액공제가 중요한 것처럼 양도소득세 계산 시 필요경비 또한 세금을 줄일 수 있는 중요한 요소입니다.
대표적인 양도소득세 필요경비는 취득세, 중개수수료, 법무사 비용이 있습니다. 앞서 살펴본 것처럼 대표적인 세 가지 항목은 국세청 자료에서 불러올 수 있어 편리합니다.
다만 모두채움 자료 역시 일부 중개업소 또는 법무사 사무소에서 정상적인 현금영수증 발급이 이루어지지 않을 수도 있으므로 실제 지급한 금액이 맞는지 확인해야 합니다.
그 밖에도 부동산의 내용 연수를 연장 또는 가치를 현실적으로 증가 시키기 위해 지출한 자본적 지출에 대해서도 필요경비로 인정받을 수 있으므로 빠짐 없이 추가하는 것이 좋습니다.
특히 올해 종료된 양도세 중과세 면제를 위해 기존 임차인을 내보내고 거래를 해야 했던 분들은, 명도비(이사/합의금)로 지출한 금액도 관련 증빙 서류도 잘 준비하여 추가해야 합니다.
