이 가이드는 변경된 홈택스 UI에 맞춰 2025년 귀속 사업장 현황신고 방법에 대해 설명합니다.
매년 반복되는 세무 신고 중 하나인 ‘사업장 현황신고’ 절차는 많은 사업자에게 익숙한 과정처럼 보이지만, 실제 신고 시즌이 되면 혼란을 겪는 경우가 적지 않습니다.
특히 홈택스 시스템은 UI(사용자 인터페이스)와 메뉴 구조가 조금씩 변경될 수 있기 때문에, 전년도 신고 경험이 오히려 혼선을 만드는 경우도 많습니다.
2025년 귀속 사업장 현황신고는 2024년 귀속 신고 화면과 비교해 메뉴 구조, 화면 배치, 입력 방식이 실제로 변경되었습니다.
과거 화면을 기준으로 작성된 블로그 글을 그대로 따라하면 메뉴를 찾지 못하거나, 신고 경로가 보이지 않아 신고에 어려움을 겪을 수도 있습니다.
특히 주택임대 사업자의 경우 사업장 현황신고는 단순한 신고 절차가 아니라 종합소득세 등 다른 신고와 연동되는 출발점이 되는 핵심 신고 절차입니다.
혹여 잘못된 신고를 하거나 누락될 경우 향후 세무 조사로 이어질 가능성도 존재할 수 있습니다. 따라서 이 문서에서는 개편된 UI 기준으로 2025년 귀속 사업장 현황신고 방법에 대해 설명합니다.
주택임대 사업자 2025년 귀속 사업장 현황신고 방법 총정리
주택임대 사업자는 2025년 귀속 주택임대 수입 금액을 2월 10일 까지 신고해야 합니다.
번거롭더라도 신고한 내용을 토대로 5월 종합소득세 신고 시 국세청에서 제공하는 모두채움신고서 등 간편신고 서비스를 제공 받아 편리하게 신고할 수 있습니다.
🔦 참고 : 수입 금액이 없어도 사업과 관련하여 수수한 계산서가 있는 사업자는 홈택스 등을 이용하여 신고해야 합니다. (ARS 무실적 신고 가능)
아직 사업장 현황신고 우편물 or 모바일 안내문을 받지 못했다면, 홈택스에서 확인할 수 있습니다.
🔦 참고 : 국세청 홈택스 홈페이지 접속 및 로그인 후 '나의 홈택스' 메뉴에서 '우편물 발송 내역 조회' 서비스를 이용하실 수 있습니다. 최근 1년 이내에 발송된 우편물을 모두 조회할 수 있습니다.
01 주택임대소득 과세 기준
주택임대 소득은 사업자 등록을 하지 않았어도 부부합산 보유주택 수를 기준으로 다음과 같이 과세 기준에 해당하면 사업장 현황신고를 해야 합니다.
| 부부합산 주택 수 | 과세대상 |
|---|---|
| 1주택 보유 | 국외주택의 월세 수입 기준시가 12억원 초과 주택(고가주택)의 월세 수입 |
| 2주택 보유 | 모든 월세 수입 |
| 3주택 이상 보유 | 모든 월세 수입 비소형주택 3채 이상 소유 및 해당 주택의 보증금 및 전세금 합계 3억원 초과 * 비소형주택 : 주거 전용면적 40㎡ 초과 또는 기준시가 2억원 초과 |
🔦 참고 : 사업개시일로부터 20일 이내에 사업자등록 신청하지 않은 경우 등록 신청 전일까지의 주택임대 수입금액의 0.2%를 종합소득세 가산세를 납부해야 합니다.
🔗 홈택스 주택임대사업자 등록 방법 (소득세법 사업자)
02 2025년 귀속 사업장 현황신고 방법
사업장 현황신고는 국세청 홈택스 또는 모바일에서는 손택스 앱을 통해 편리하게 신고할 수 있습니다.
다만 2024년 이전 귀속 사업장 현황신고 당시와 비교, 홈택스 개편으로 인하여 신고 화면이 다소 달라져 많은 분들이 혼동이 될 수도 있습니다.
물론 불편한 점만 있는 것은 아닙니다. 다소 어색할 뿐이지, 사용자가 직접 신고 유형을 선택하던 방식에서 자동 분류 구조로 전환되며 더 편리해진 부분도 있습니다.
국세청 홈택스 홈페이지 접속 후 공동 · 금융인증서, 간편인증(통신사 인증 등) 여러 가지 인증 방식 중 하나를 선택하여 로그인합니다.
주택임대 사업자 등록(세무서)을 하지 않은 경우 개인으로 진행하고, 사업자 등록을 한 경우 사업자로 전환이 필요합니다.
홈택스 상단에서 회원 이름 옆의 [사업자전환] 버튼 또는 추천 메뉴의 카드 섹션에서 “사업자 번호”를 클릭하여 전환하실 수 있습니다.
2025년 귀속부터 사업장 현황신고 메뉴의 경로 역시 변경되어 혼란스러울 수 있습니다.
사업장현황 신고 메뉴는 [증명·등록·신청 > 소득·법인세 관련 신청·신고 > 사업장현황 신고 > 사업장현황 신고서 작성]을 클릭해야 합니다.
변경된 사업장현황 신고 화면은 크게 다음과 같이 5가지 단계로 진행됩니다.
- 기본정보 작성
- 수입금액 매출명세(수입 검토표) 작성
- 공동사업자 명세 작성
- 매출액 명세 작성
- 매입액 명세 작성
STEP 01. 기본정보 입력
사업장현황 신고서 작성 화면으로 전환되면 ‘기본정보 입력’ 팝업 창이 자동으로 열립니다.
기본정보 입력 단계는 이전과 동일하게 신고자의 인적사항 등 기본 정보를 입력하는 곳으로, 대부분 자동으로 입력됩니다.
사업자등록번호 또는 미등록 사업자인 경우 주민등록번호 옆의 [확인] 버튼을 클릭합니다.
사업자등록번호 or 주민등록번호가 정상적으로 확인되면 국세청에서 보유한 자료를 토대로 업종코드, 업태, 종목, 사업장주소 등 대부분의 정보가 기본으로 입력됩니다.
추가로 사업장 또는 자택 전화번호나 휴대전화번호 중 하나를 입력하고 [저장하기] 버튼을 클릭합니다.
🔦 참고 : 사업장현황 신고서 작성 중 입력 상자에서 ⁕ 표시는 필수 입력, ⁕⁕ 표시는 1개 이상 필수 입력해야 합니다.
STEP 02. 수입금액 매출명세 작성하기
사업장현황 신고서 작성 화면에서 ‘수입금액 매출명세’ 항목의 [작성하기] 버튼을 클릭합니다.
‘수입금액 매출명세 입력하기’ 팝업 창이 열리면 검토표 [작성하기] 버튼을 클릭합니다.
🔦 참고 : 2024년 귀속까지 사업장 현황신고 시 항상 업종코드 입력이 필요했지만, 2025년 귀속에서는 업종 코드가 자동으로 등록됩니다.
만약 2025년 귀속 부터 처음 사업장 현황신고를 진행하고, 사업자등록 미등록 상태인 경우 ‘업종’ 부분이 공란으로 비워져 있을 수 있습니다.
이 경우 [업종 추가하기] 버튼을 클릭하여 다음 중 하나를 선택하여 추가할 수 있습니다.
- 701101 : 기준시가 9억 원 초과 주택
- 701102 : 일반주택 (기존 주택임대사업자 해당, 미등록자 포함)
- 701103 : 장기임대 공동/단독주택
- 701104 : 장기임대 다가구주택
* 701103, 701104 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우 해당.
‘전년도 주택임대 명세’ 팝업 창이 열리면 입력하려는 물건을 선택하고 [선택완료] 버튼을 클릭합니다.
🔦 참고 : 전년도에 계약 종료 후 신규 계약 등으로 한 해 동안 임차인이 두 명이었다면, 해당 귀속 년도에 적용할 물건 선택에 주의가 필요합니다.
‘주택임대사업자 수입금액 검토표’ 팝업 창의 전년도 임대 명세에서 임차인 변경이 있다면 [수정] 버튼을 클릭하여 변경합니다.
🔦 참고 : 검토표 작성하기 버튼을 눌렀을 때 전년도 주택임대 명세 팝업 창이 자동으로 열리지 않은 경우 임대 명세 부분의 [전년도 임대명세 불러오기] 버튼을 클릭합니다.
‘임대주택내역’ 정보는 대부분 변경 사항이 없으므로 다음 항목만 유의하시면 됩니다.
- 월세 발생 여부 (월세, 월세아님)
- 등록임대주택 요건충족기간
전년도 계약과 달리 월세 또는 전세로 전환 시 해당하는 유형을 선택합니다.
등록임대주택 요건충족기간 역시 해당하는 경우만 기간을 입력하고 그 외에는 공란으로 둡니다.
예를 들어 세무서 사업자 등록만 진행한 신고자, 지자체 임대사업자 등록을 말소하거나 임대료 증가 5% 이상 등 요건을 충족하지 못한 경우에도 공란으로 둡니다.
‘임대정보’ 부분은 일부 혼란스러울 수 있지만, 다음 사항만 주의하시면 됩니다.
- 임대기간 : 2025-01-01 ~ 2025-12-31 중 해당 임차인과 실제 계약한 기간 작성
- ✔ 계약서에 기재된 기간으로 입력해도 됩니다. (예: 2024-01-01 ~ 2025-12-31)
- 보증금 등의 수입금액 : 검토표 입력 내용 추가 후 자동 계산기 활용
- ✔ 공란으로 두고 ‘임대 명세’ 항목의 간주임대료 계산기로 자동 적용.
임차인 정보는 [확인] 버튼을 클릭하여 주민등록번호를 확인합니다.
보증금 및 월세 또한 변동 사항이 있다면 계약서에 기재된 내용으로 변경합니다.
수입금액 검토표 작성이 모두 완료되면 [입력내용추가] 버튼을 클릭합니다.
❋ 수입금액 검토표에서 ‘간주임대료 자동계산’ 적용 방법
입력 내용을 추가하면 임대 명세에서 작성한 임대 정보가 표시됩니다.
상단에 [간주임대료 자동계산] 버튼을 클릭합니다.
간주임대료 자동계산 실행 알림 창에서 [예] 버튼을 클릭합니다.
‘간주임대료 자동계산’ 창이 열리면 보증금 등 대부분의 정보는 모두 입력되어 있습니다.
기본 입력된 정보가 틀림 없다면 [계산하기] 및 [적용하기] 버튼을 클릭합니다.
(전세금 등 - 3억 원)의 적수 × 60% × 1/365(윤년 366) × 정기예금 이자율('25 귀속 3.1%)
🔗 주택임대소득금 – 종합소득세 부동산 임대보증금 간주임대료 A to Z
임대 명세에서 간주임대료 금액까지 모두 입력되었다면 [작성완료] 버튼을 클릭합니다.
‘수입금액 매출명세 입력하기’ 창에서 매출 구성 명세 입력 후 [작성완료] 버튼을 클릭합니다.
🔦 참고 : 수입금액 매출명세 내역 및 수입금액 매출 구성 명세의 합계는 동일해야 합니다. 계산서 발행 금액과 신용카드, 현금영수증, 기타 매출이 중복된 경우 계산서 발급분 금액만 작성합니다.
일반적으로 개인이 운영하는 사업장은 별도 계산서 발행이 없는 경우가 많으므로, 기타매출 입력란에 자동으로 합계 금액이 입력됩니다.
TIP. 해당 귀속 기간 중 임차인 변경이 있었다면?
계약 종료 및 시작 등 해당 귀속 분에서 임차인이 두 명인 경우 해당 임대 내역을 모두 추가해야 합니다.
이때 새롭게 임대 내역을 추가하기 보다는 전년도 임대명세를 불러와 수정하는 것이 더 편리합니다.
TIP. 임대기간 작성 시 실제 계약 기간을 입력했다면?
일반적으로 해당 귀속 년도 안에서 실제 계약 기간만 작성하지만, 계약 시작 및 종료일 기준으로 작성해도 아무런 문제는 없습니다.
예를 들어 임대기간 2024-04-05 ~ 2026-04-04 작성해도 실제로는 2025년 귀속 즉, 1월 1일 부터 12월 31일 까지 최대 12개월만 계산됩니다.
STEP 03. 공동사업자 명세 작성하기
‘공동사업자 명세’ 작성은 단독 사업자인 경우 건너뜁니다. (생략 가능)
🔦 참고 : '공동사업자'는 공동사업자 현황(인적사항, 분배비율)을 입력하여 등록합니다.
STEP 04. 매출액 명세 작성하기
사업장현황 신고서 화면에서 ‘매출액 명세’ 항목은 이미 등록된 것을 알 수 있습니다.
‘수입금액 매출명세’ 작성 시 함께 연동되어 입력되므로, 수정 사항이 없다면 이 단계 역시 건너뜁니다.
STEP 05. 매입액 명세 작성하기
사업장현황 신고서 화면에서 ‘매입액 명세’ [작성하기] 버튼을 클릭합니다.
사업과 관련하여 수취한 계산서, 현금영수증 등 증빙 자료가 있는 경우 해당 금액을 입력합니다.
별도로 수취한 영수증이 없다면 입력하지 않고 [작성완료] 버튼을 클릭합니다.
STEP 06. 사업장 현황신고 신고서 제출
사업장현황 신고서 작성이 모두 완료되면 오른쪽 상단 [신고서 미리보기] 메뉴를 선택합니다.
신고서 미리보기 화면을 통해 신고 전 금액 및 이상 유무를 검토합니다.
신고서 내용에 문제가 없다면 [이대로 신고하기] 버튼을 클릭합니다.
“이대로 신고하시겠습니까?” 알림 메세지가 나타나면 [예] 버튼을 클릭합니다.
마지막으로 수입금액(매출액) 확인 후 [신고서 제출하기] 버튼을 클릭합니다.
“이대로 제출하시겠습니까?” 알림 메세지가 나타나면 [예] 버튼을 클릭합니다.
신고서 제출 접수증 팝업 창이 열리면 [닫기] 버튼을 클릭하여 창을 닫습니다.
필요한 경우 [인쇄하기] 버튼을 클릭하여 접수증 출력도 할 수 있습니다.
03 사업자 or 개인으로 전환 후 사업장 현황신고
소득세법(세무서)에 의한 사업자등록은 임대주택의 소재지를 사업장으로 하여야 하는 것이나, 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 임대사업자(지자체)로 등록한 사업자는 등록한 주소지(사무소소재지)를 사업장으로 하여 관할세무서장에게 사업자등록신청을 할 수 있습니다.
따라서 세무서 및 지자체 주택임대 사업자로 등록한 경우 하나의 사업장 주소지로 2 주택 이상의 임대 내역을 추가하여 작성할 수 있습니다.
그러나 세무서에만 사업자 등록한 경우 임대주택 소재지를 기준으로 별도의 사업자등록번호가 존재합니다. (사업자 미등록 물건은 개인 주민번호)
사업자 등록 물건이 2개 이상인 경우 해당 물건지의 사업자 또는 개인으로 전환 후 추가로 사업장 현황신고를 진행해야 합니다.
홈택스 메인 화면의 카드 섹션에서 ‘사업자’ 또는 상단 [사업자변환] 버튼으로 전환하실 수 있습니다.
사업장 현황신고 작성 방법은 모두 동일합니다.
이전 단계에서 진행한 것처럼 기본정보 ⮕ 검토표 ⮕ 매출 매입 명세 ⮕ 공동사업자 명세 등 단계별 명세 내용을 입력합니다.
신고서 미리보기 화면을 통해 이상 유무를 판단하고 신고서를 제출합니다.
마치며
사업장 현황신고는 해마다 반복되는 형식적인 신고 절차처럼 보일 수 있지만, 임대 소득이나 종합소득세 등 세금 신고와 직접 연결되는 기초 자료 신고입니다.
2025년 귀속 사업장 현황신고 시 주의할 점은 홈택스 홈페이지 개편으로 인해 실제 신고자가 입력해야 할 화면 구성이나 메뉴 구조의 변화가 있었다는 점입니다.
신고 절차와 내용을 충분히 이해하고 있다면 메뉴 이동이나 입력 폼 변경이 큰 장벽이 되지는 않습니다.
그러나 매년 다른 기준 화면, 사로 다른 블로그 자료, 과거 화면 자료를 기준으로 작성된 가이드를 따라 신고를 진행할 경우 오히려 혼동이 커지고 실수가 발생할 수도 있습니다.
이 글은 주택임대 사업자의 2025년 귀속 사업장 현황신고 절차를 설명한 것으로, 주택임대 관련 신고 절차가 처음이거나 변경된 화면 구성이 어려운 분들을 위해 작성 되었습니다.
