역전세 발생 시 갱신청구권 리스크를 관리하기 위한 기존 임차인과 감액 계약서 작성 방법에 대해 설명합니다.
전세 제도는 임차인이 주택가격의 일부를 보증금으로 맡기고 주택을 빌려 거주한 뒤 계약기간 종료 시 보증금을 모두 돌려받는 임대차 유형입니다.
이러한 제도는 전 세계에서 거의 유일하다고 볼 수 있는 우리나라만의 독특한 임대차 방식입니다.
임대인 입장에서는 임차인의 보증금을 활용하여 무이자로 부족한 주택구입자금을 융통하는 효과를 얻을 수 있고, 임차인은 월세를 지출하지 않고 계약 기간 종료 후 보증금을 100% 돌려받을 수 있으니 양쪽 모두 이해관계가 맞아떨어졌다고 볼 수 있습니다.
전세 제도는 임차인에게 내 집 마련을 위한 징검다리로, 최소한의 비용으로 주거비를 지출 할 수 있었습니다.
그러나 문재인 정부 시절 주택 가격 폭등으로 역대 최악의 전세난과 전세 가격이 폭등했습니다.
이 때문에 전세 대출 역시 폭증하며, 가계부채 문제가 부각되기도 했습니다. 그러나 최근에는 오히려 전세난이 아닌 역전세난이 일어나고 있습니다.
일반적으로 전세난은 임차인이 전세를 구하지 못해 일어나는 현상이지만, 역전세난은 집주인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못해 어려움을 겪는 상황을 의미합니다.
특히 주택 가격 하락과 함께 서울 화곡동, 인천 등 깡통전세로 인한 피해가 늘어남에 따라 임차인이 전세가 아닌 월세를 선호하는 현상까지 나타나고 있습니다.
이처럼 여러 가지 요인으로 새로운 임차인을 구하기가 어려운 상황에서, 저 역시 기존에 투자한 아파트에서 역전세가 나며 기존 임차인을 설득하여 재계약할 수 있도록 정리하느라 분주한 시간을 보냈습니다.
다행히 보증금이 가장 큰 물건은 주택 소재지의 탄탄한 입지 덕분에 역전세로부터 자유로웠습니다.
또한 지난해 11월 보증금 동결 및 월세를 추가로 받는 반전세 형태로 재계약이 완료되어 한시름 놓을 수 있었으며, 나머지 대부분의 임대차 계약 또한 마무리되었습니다.
갱신청구권 리스크 관리를 위한 기존 임차인과 감액 계약서 작성 방법
대다수 임대인은 이번 역전세난에 많은 어려움을 겪었거나, 앞으로 겪을 가능성이 높습니다.
그렇다면 역전세가 날 때 임대인은 어떤 부분을 가장 신경 써야 할까요? 개인적인 견해로는 기존 임차인과 가능한 한 빨리 재계약을 시도하는 것이 좋습니다.
역전세는 일반적으로 주택 및 전세 가격 하락이 동반함에 따라 발생하는 것으로, 시세에 맞게 보증금을 조절하여 새로운 임차인을 구할 수 있습니다.
그러나 주택 가격 하락, 전세 가격 하락, 빌라 전세 사기 등 동시다발적으로 발생한 복합적인 문제를 임대인이 해결하기란 어렵습니다.
더욱이 임차인이 전세 매물 자체를 기피하고 월세를 선호하는 유례 없는 상황에서 임대인은 자신이 할 수 있는 일과, 할 수 없는 일에 대한 확실한 구분과 빠른 선택이 필요합니다.
이미 계약 종료일이 도래했고 역전세가 났을 때 새로운 임차인을 구하는 것은 어려울 수 있습니다.
따라서 새로운 임차인을 구하는 것보다 기존 임차인과의 협상을 통해 둘 모두 만족할만한 조건을 찾는 것이 최선일 수도 있습니다.
01 기존 임차인과 재계약
다행히 물건 소재지의 시세가 큰 변동이 없는 경우, 신규 임차인을 구하거나 기존 임차인과 재계약은 큰 어려움이 진행될 수 있습니다.
물론 이 또한 쉬운 과정은 아니며, 특히 ‘계약갱신청구권’이란 복병을 만날 수 있습니다.
일반적으로 임차인은 계약 종료 시점에 기존 보증금에 대한 5% 증액 또는 동결로 갱신청구권을 행사하도록 안내 받았을 가능성이 높습니다.
그러나 역전세 상황에서는 오히려 임차인의 계약갱신청구권 사용이 크게 급감하고 있으며, 갱신요구권을 사용하더라도 이전보다 가격을 낮춘 감액 계약 비율이 크게 늘었습니다.
따라서 임대인의 경우 임대차 시장이 불안한 상황에서는 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 것을 가능한 피하는 것이 좋습니다.
지금처럼 임차인을 구하기가 어려운 시기라면 임대인 입장에서 과도한 리스크를 부담하게 되는 셈이기 때문이죠.
새로운 임차인은 구하기 어려운 상황에서 기존 임차인이 계약갱신청구권을 사용하고 계속 거주하는 것은 오히려 도움이 될텐데, 왜 리스크가 발생하는 것일까요?
이유는 간단합니다. 계약갱신청구권을 행사하는 순간 임차인은 2년간 더 거주할 수 있는 권리를 갖지만, 이와 함께 언제든지 계약 종료를 통보할 수 있고, 임대인은 통지를 받은 날을 기준으로 3개월 이내에 보증금을 반환해야 합니다. 묵시적 갱신과도 같은 상황입니다.
전세계약을 연장하는 방법 3가지
기존 임차인과 전세계약을 연장하는 방법은 다음과 같이 크게 3 종류가 있습니다.
- 묵시적 갱신 : 계약기간이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 또는 계약조건 변경 통지를 하지 않으면 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다.
- 계약갱신청구권 행사 : 임차인은 계약기간 중 1회만 행사할 수 있고, 계약기간이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다. 보증금 증액은 5% 한도 내에서만 가능합니다.
- 재계약서 작성 : 기존 전세계약과 다른 조건으로 신규 계약을 체결합니다.
불안정한 시장 상황에서 추가 하락폭이 발생할 수 있으며, 금리 상승으로 대출 부담이 증가하고 있는 가운데 세입자들은 상대적으로 더 저렴한 매물을 적극적으로 찾아 나설 수 있습니다.
계약갱신청구권을 사용한 임차인은 언제든지 계약종료 후 이사를 요구할 수도 있기 때문이죠.
임차인 입장에서는 보증금을 줄여 여유 자금을 확보했고, 계약갱신청구권 행사로 갱신한 기간 동안 안정적으로 거주할 수 있습니
또한 동시에 전세 가격 추이를 지켜보며 언제든지 더 싼 집으로 이사할 수 있으니 밑지는 장사는 아닙니다.
물론 갱신청구권을 가능한 한 피하라고 말씀드렸지만, 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 것을 막을 수 있는 방법은 없습니다.
그러나 갱신청구권 사용은 임대인 입장에서 가능하다면 피하는 것이 좋겠죠?
역전세는 말 그대로 기존 보증금을 임대인이 일부 반환하기 때문에 동결 또는 증액과는 상황이 다르며, 임대차 계약을 다시 체결하면 됩니다.
다만 감액 계약 시점에 앞으로 주택 또는 전세 가격 상승이 예상된다면, 계약갱신청구권을 행사하여 감액 계약서를 작성하는 것도 좋은 방법입니다.
계약 종료 시점에 주변 전세 보증금이 대폭 올랐지만, 임차인의 계약갱신청구권 행사로 인하여 시세대로 계약할 수 없을 수도 있기 때문입니다.
물론 2년 후의 부동산 시장 가격을 예측할 수 없으므로, 지금처럼 불안정한 상황에서는 가능한 리스크를 줄일 수 있는 방향으로 결정하시는 것이 좋습니다.
02 임차인의 과한 요구 조건
역전세난이 발생하며 전세 보증금을 감액해 주거나, 임대인이 역으로 임차인에게 월세를 지급하는 사례도 이어지고 있습니다.
여기서 역월세란 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 온전히 돌려주지 못해 감액 대상 금액에 대한 차액을 이자 형태로 지급하는 것을 말합니다. 2018년 처음 등장했던 역월세 현상이 5년 만에 더 큰 파급력으로 가지고 다시 등장한 것이죠.
역월세 사태까지 나타나고 있는 임차인 우위 상황에서 임차인 일부는 현재 시세 하락분 대비 과한 요구를 하는 경우도 종종 있습니다.
예를 들어 전세 실거래 가격이 2억 원에 형성되어 있지만, 추가로 1~2,000만 원 감액을 더 요구하거나, 멀쩡한 시설물 교체까지 요구하는 경우도 있습니다.
일반 임대인이라면 향후 시장 상황에 따라 신규 계약 시 시세 상승분에 대한 보증금 증액이 가능합니다.
그러나 임대 사업자는 5% 상한선 제한이 있으므로, 가뜩이나 시세만큼 하락한 보증금에서 1~2,000만 원 추가 감액은 더 크게 느껴질 수 있습니다.
따라서 임차인과 적정선을 찾아 조율하고, 설득하는 것이 좋습니다. 임차인이 상급지 또는 더 큰 평수로 이사 가기 위함이 아닌, 단순히 여유 자금을 확보하거나 은행 대출 이자를 줄이기 위한 목적이라면 설득이 조금 더 쉬울 수 있습니다.
1,000만 원 × 5% = 50만 원 VS 중개보수료, 이사비, 에어컨 설치비 ···
예를 들어 현재 은행 이율이 5%로 가정하면 1,000만 원에 대한 연간 이자는 50만 원입니다. 은행에 예금하고 이자 받거나, 대출금에 대한 이자 부담을 줄이거나, 결국 임차인 입장에서 추가 감액으로 인한 이득은 50~100만 원에 불과합니다.
그러나 이사를 갈 때 신경 써야 할 부분은 한둘이 아닙니다. 이사 가야 할 집을 구하고, 중개보수료와 이사 비용 지출은 물론이고 에어컨 설치 비용 등 오히려 더 큰 지출이 발생할지도 모릅니다.
이러한 부분을 임차인에게 잘 설명하고, 협의한다면 예상보다 쉽게 재계약을 체결할 수 있습니다.
03 역전세 기존 임차인과 감액 계약서 작성 방법
감액 계약서 작성 시 임차인 입장에서 크게 신경 써야 할 부분은 없습니다.
예를 들어 보증금 증액으로 계약한다면 추가적으로 확정일자를 받는 것이 기본이지만, 감액으로 계약할 시 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.
오히려 임차인 입장에서 새롭게 확정일자를 받으면 그 사이 보증금에 대한 선순위가 바뀔 수 있는 위험이 있으므로, 대항력 유지를 위해 기존 확정일자를 고수하는 것이 좋습니다.
계약서 작성 또한 기존 임대차 계약서를 활용하는 방법을 사용할 수 있습니다. 기존 계약서에 변동된 내용을 추가하고, 임대인 및 임차인 모두 동의한다는 확인 즉, 서명만 받으면 됩니다.
보증금 변동(감액), 임대차기간 등 변경된 사항에 대한 내용을 작성하고 임대인 및 임차인이 모두 확인하고, 동의한다는 서명만 받습니다.
다만 특약사항으로 계약갱신청구권 행사와 관련해, 상황에 맞게 다음과 같은 내용을 추가하도록 합니다.
- 본 재계약은 계약갱신청구권을 미행사함.
- 본 재계약은 계약갱신청구권을 사용함.
예를 들어 다음과 같이 특약사항 작성할 수 있습니다.
- 기 보증금 ○○○원 중 감액분 ○○○원은 XXXX년 XX월 XX일 임대인 △△△가 임차인 □□□의 계좌(XX은행 123-456-78910)로 반환하고 임차인 □□□은 이를 영수함.
- 계약기간은 XXXX년 XX월 XX일 ~ XXXX년 XX월 XX일로 한다.
- 본 재계약은 계약갱신청구권을 미행사함.
마치며
역전세 상황에서는 임대인과 임차인 모두 보증금 조정에 대한 부담을 안게 되지만, 서로의 입장을 충분히 이해하고 합의한다면 감액 계약을 통해 안정적으로 임대차 관계를 유지할 수 있습니다.
특히 기존 임차인과 감액 계약서를 작성할 때는 단순히 보증금 금액만 변경하는 것이 아니라 계약 갱신 여부와 감액 보증금의 반환 시기 등 중요한 사항을 명확하게 기재하는 것이 필요합니다.
또한 계약갱신요구권과 관련된 내용은 향후 분쟁의 원인이 될 수도 있으므로, 필요한 경우 공인중개사 또는 전문가의 자문을 받는 것이 필요할 수도 있습니다.
철저한 계약서 작성 및 명확한 의사 확인은 불필요한 분쟁을 예방하고 안정적인 임대차 관계를 유지하는 가장 큰 효과적인 방법입니다.
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