이 가이드는 국세청 홈택스에서 주택임대사업자 등록 방법에 대해 설명합니다.
주택임대소득이 있는 사업자는 사업 개시일로부터 20일 이내에 사업자등록 신청서를 사업장 소재지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다.
만약 이를 등록하지 않을 경우 사업 개시일로부터 등록을 신청한 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%에 해당하는 금액을 가산세액으로 부담해야 합니다.
소득세법 및 민감임대주택에 관한 특별법에 따른 주택임대사업자 등록 차이점
주택임대사업을 하시는 많은 분들이 「소득세법」에 따른 임대사업자와 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업에 대해 혼동하는 경우가 많습니다. 흔히 세무서 및 지자체 임대사업자 등록으로 표현하기도 합니다.
주택임대사업등록 신청에 앞서 주택임대소득에 대한 과세 및 비과세 대상 여부를 먼저 알아야 합니다.
주택임대소득 과세대상과 비과세 등은 다음과 같이 구분할 수 있으며, 보유 주택 수는 부부 합산하여 계산합니다.
| 보유 주택 수 | 과세대상 | 비과세 |
|---|---|---|
| 1주택 | -국외주택 월세 수입 -기준시가 12억원 초과 주택 월세 수입 | -국내 기준시가 12억원 이하 주택의 월세 수입 -모든 보증금 및 전세금 |
| 2주택 | -모든 월세 수입 | -모든 보증금 및 전세금 |
| 3주택 이상 | -모든 월세 수입 -비소형주택 3채 이상 보유 및 해당 보증금 및 전세금 합계 3억원 초과하는 경우 | -소형주택의 보증금 및 전세금 -비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금 및 전세금 -비소형주택의 보증금 및 전세금 합계 3억원 이하인 경우 |
※ 소형주택 : 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하
위 표를 통해 현재 보유 주택 수 및 과세대상 여부를 확인하여 과세대상에 해당한다면 반드시 “소득세법”에 따라 사업장 관할 세무서에 사업자등록신청을 하셔야 합니다.
소득세법에 따라 연 소득 2,000만원 이하 주택임대소득자도 사업자등록이 의무화되며 세무 등록 여부는 스스로 선택할 수 없지만, “민간임대주택에 관한 특별법” 즉, 관할 시군구청 또는 렌트홈을 통해 신청하는 임대사업자는 등록을 하거나 등록하지 않을 수도 있습니다.
민감임대주택 등록시 취득세 면제, 재산세 감면, 종부세 합산배제 등 다양한 세재지원을 받을 수 있지만, 또 한편으로는 임대료 증액 제한, 임대의무기간 준수 등 제한 사항도 많아 주의가 필요합니다.
물론 모든 주택 유형에 대하여 민간임대주택 등록을 할 수 있는 것은 아닙니다.
임대사업자로 등록 가능한 주택은 원룸, 빌라, 오피스텔 등이 있으며, 아파트 역시 주택임대사업자로 등록이 가능하였으나 2020.7.10. 부동산 대책 이후 폐지되었습니다.
주택임대사업 관련 세무서 및 시군구 사업자등록의 차이점에 대해 요약하면, 세무서(홈택스) 임대사업자는 대상자인 경우 “의무” 사항으로, 등록에 따른 혜택은 없고 미등록시 매년 가산세 부담 등의 제재만 있습니다.
반면 시군구(렌트홈) 임대사업자는 “선택” 사항으로 재산권 행사에 많은 제약 사항이 생기지만 또 다른 한편으로는 여러가지 세재 혜택을 볼 수 있다는 것이 큰 차이점입니다.
세무서 및 홈택스 주택임대사업자 등록 방법
주택임대사업자 등록은 세무서에 직접 방문하여 비치된 신청서 및 임대주택 명세서를 작성하여 신청할 수도 있고 국세청 홈택스에서 온라인으로 간편하게 신청하는 것도 가능합니다.
01 세무서 주택임대사업자 등록 방법
관할 세무서에 방문하여 신청하는 사업자등록 절차는 다음과 같이 크게 3단계로 구분할 수 있으며, 신분증, 임대주택의 등기부등본 및 임대차 계약서가 필요합니다.
- 사업자등록 신청서 작성 및 접수
- 사업자등록증 수령
- 사업장등록현황 신고
세무서에 직접 방문하지 않고 국세청 홈택스 사이트를 통해 신청하는 방법이 더 편리하지만, 신청 중 잘 모르는 내용이 있거나 도움이 필요한 경우 직접 세무서로 방문하여 신청하는 것도 좋은 방법입니다.
STEP 01. 사업자등록 신청서 (개인사업자용)
1. 인적사항
성명, 주민등록번호, 휴대전화번호, 사업장 소재지를 정확히 기재합니다.
신청서 예시 이미지의 사업장 소재지는 “임대주택 소재지”가 아닌, 사업자 주소를 의미합니다. 신청 편의를 위해 개인인 경우 현재 거주하고 있는 주소를 입력하시면 됩니다.
사업자등록은 임대주택의 소재지를 사업장으로 하여야 하는 것이나, 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 소득세법 제168조에 의하여 사업자등록신청을 할 수 있습니다.
이때 사무소 소재지는 주민등록 전입된 거주지를 의미합니다.
다만 관할 시군구 또는 렌트홈에 등록된 사업자가 아닌 경우 등록하려는 주택의 개별 물건에 대해 각각 관할 세무에 사업자등록을 하여야 하고, 해당 주택 “사업장 소재지” 또한 해당 주택 주소를 입력하셔야 합니다.
임대주택이 다수인 경우 관리의 편의성 등을 고려하여 사무소 소재지(주민등록 전입)로 하실 수 있는 것이죠. 다만 유의하실 것은 시군구(렌트홈)에 등록한 민간임대사업자만 가능합니다.
2. 사업장 현황
① 업종
- 주업태 : 부동산 임대 or 부동산업
- 주종목 : 주택 임대 or 주거용 건물 임대업
- 주업종 코드 : 주택임대 관련 업종코드 입력, 일반적으로 “701102”
※ 701101(고가주택임대), 701102(일반주택), 701103(장기임대 공동주택 or 단독주택), 701104(장기임대 다가구주택)
② 개업일
개업일은 주택임대사업을 시작하는 사업자부터 적용하면 됩니다. 만약 2019년 12월 31일 이전에 주택임대사업을 개시한 경우 2020년 1월 1일을 사업개시일로하여 신청하시면 됩니다. 따라서 “2020.1.1.”을 기재하시면 됩니다.
③ 사업장 구분
일반적으로 별도의 사업장을 두고있지 않는 개인인 경우 공란으로 두시면 됩니다.
④ 허가 등 사업 여부
민간임대주택에 관한 특별법에 따른 시군구청에 임대사업자 등록을 한 경우 “등록” 체크, 등록하지 않은 경우 공란으로 두거나 “신고”를 체크합니다.
⑤ 그 밖의 신청사항 (공동사업자 신청 여부)
공동사업인 경우 “여” 체크 후 공동사업자 명세를 작성하고, 공동사업이 아닌 경우 “부”에 체크합니다.
STEP 02. 임대주택 명세서
주택임대 사업자등록 신청 시 임대주택에 대한 명세서도 함께 작성하셔야 합니다.
신청인 성명, 주민등록번호, 주소(사업장)을 입력하고, 주택임대 명세란에 임대주택 소재지, 주택의 종류, 주택의 유형, 전용면적, 등록번호를 기재합니다.
이때 “③ 주택의 종류” 및 “⑥ 등록번호”는 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 시군구청(렌트홈)에 등록하지 않은 경우 공란으로 두시면 됩니다.
사업자등록 신청 후 신청이 처리되었다는 문자 메시지를 받으면 관할 세무서에 방문하여 사업자등록증을 수령하면 됩니다.
02 홈택스 주택임대사업자 등록 방법
직접 세무서에 방문할 시간이나 여력이 없거나 주택임대사업자 등록 절차와 관련해 혼자서 진행하는 것에 큰 어려움이 없다면 온라인으로 간편하게 신청할 수 있습니다.
앞서 살펴본 세무서 사업자등록 신청서 작성 방법과 유사하며 다음과 같습니다.
국세청 홈택스 사이트 접속 및 로그인 후 [국세증명·사업자등록 세금관련 신청/신고 > 사업자등록 신청·정정·휴폐업 > 개인 사업자등록 신청 > 주택임대업 간편 사업자등록 신청]을 클릭합니다.
STEP 01. 인적사항 입력
먼저 주택임대사업자 등록 신청에 필요한 인적사항을 입력합니다.
주민등록번호 및 성명(대표자)은 로그인된 사용자의 정보가 자동으로 입력되며, 휴대전화번호 및 전자메일주소 등의 추가 정보를 입력합니다.
그 밖의 사업장 임차, 공동사업 여부 및 사업장 주소 외 서류 송달장소로 별도 주소지 희망 여부 등을 선택합니다.
STEP 02. 사업장 정보입력
사업장 정보 입력 및 업종 선택 단계에서 상호명, 개업일자, 기본주소 등 사업장 정보를 입력하고 [업종 입력/수정] 및 [임대주택 입력] 버튼을 클릭하여 관련 정보 입력을 진행하도록 합니다.
“상호명”은 공란으로 두셔도 되고 “개업일자”는 신청일 기준으로 입력합니다.
앞서 언급했던 것처럼 2020년부터 주택임대소득자가 소득세법에 따라 세무서에 주택임대사업자 등록을 하지 않은 경우 주택임대 수입금액에 0.2%를 가산세로 부담하게 됩니다.
2019년 12월 31일 이전에 주택임대사업을 개시한 경우 2020년 1월 1일을 사업개시일로하여 신청할 수 있으나, 이미 납부한 가산세 환급 등 혜택은 없습니다.
또한 신청 절차만 복잡해지므로 개업일자를 소급하여 적용하실 필요가 없다면 신청일 기준으로 신청하는 것을 권장 드립니다.
“주소지 동일여부”는 임대주택 소재지가 아닌 사업자 사무소 소재지(주민등록 전입된 거주지)로 진행할 경우 “여” 라디오 버튼을 선택하며, 이때 로그인된 사용자의 주민등록 전입 주소가 자동으로 입력됩니다.
다만, 주민등록 전입된 거주지 주소를 사용하기 위해서는 시군구(렌트홈) 민간임대사업자를 등록한 경우에만 허용됩니다.
따라서 아파트 등 민간임대사업자 등록이 불가능하거나, 여러가지 이유로 민간임대사업자 등록을 하지 않은 경우 반드시 “사업장” 주소지 즉, 임대주택 소재지 주소를 입력해야 합니다. 혼동하지 않도록 주의하시기 바랍니다.
STEP 03. 업종 선택
먼저 업종 선택 항목 우측 상단의 [업종 입력/수정] 버튼을 클릭하여 업종 선택을 진행하겠습니다.
업종 선택 팝업 창이 나타나면, 해당 업종을 더블 클릭 또는 우측 [선택] 버튼을 누르고, 하단의 [업종 등록] 버튼을 클릭합니다.
참고로 부동산 임대업에 대한 ‘업종코드’는 다음과 같이 분류할 수 있습니다.
| 업종코드 | 분류 | 적용범위 및 기준 | 단순경비율 | 기준경비율 |
|---|---|---|---|---|
| 701101 | 주거용 건물 입대업 (고가주택임대) | 소득세법 제12조에 따른 기준시가가 9억 초과 | 37.4 | 16.9 |
| 701102 | 주거용 건물 임대업 (일반주택임대) | 기준시가가 9억원을 초과하지 않는 아파트, 공동주택 | 42.6 | 8.7 |
| 701103 | 주거용 건물 임대업 (장기임대공동·단독주택) | 장기임대 국민주택(공동주택 및 단독주택) | 60.2 | 13.8 |
| 701104 | 주거용 건물 임대업 (장기임대다가구주택) | 장기임대 국민주택(다가구주택) | 59.2 | 14.6 |
| 701201 | 비주거용 건물 임대업 (점포, 자기땅) | 사업용 건물임대(공장건물 임대포함) | 41.5 | 13.6 |
| 701202 | 비주거용 건물 임대업 (점포, 타인땅) | 대지 소유자가 타인인 점포임대 | 36.9 | 6.4 |
| 701203 | 비주거용 건물 임대업 | 지식산업센터 임대 | 54.1 | 14.3 |
| 701204 | 비주거용 건물 임대업 | 광고용 건물 임대 | 42.3 | 21.8 |
| 701300 | 주거용 건물 임대업 비주거용 건물 임대업 | 임차부동산의 전대 또는 전전대에 따른 수입 | 43.4 | 3.0 |
| 701400 | 기타 부동산 임대업 | 광고용 전답임대 | 14.6 | 3.1 |
업종 선택 및 등록이 완료되면 해당 업종코드가 목록에 표시됩니다.
다음으로 “임대주택 명세서”를 입력합니다. [임대주택 입력] 버튼을 클릭하고, 팝업 창에서 절차에 따라 진행하도록 합니다.
명세서에 등록하려는 임대주택 소재지의 주소를 조회합니다.
도로명 or 지번주소로 조회 후 목록에서 해당 주소를 선택하고 [완료하기] 버튼을 클릭합니다.
선택한 임대주택 소재지 주소가 자동으로 입력되고, 추가로 “동/층/호” 등 세부정보를 입력합니다. 참고로 아파트의 경우 “건물명”은 자동으로 입력됩니다.
소재지 입력 후 임대주택의 “종류, 유형, 전용면적, 등록번호”를 입력합니다.
주택종류는 민간임대주택법에 관한 특별법에 따른 시군구(렌트홈) 등록 사업자가 아닌 경우 “해당없음”으로 선택하고, 등록번호 역시 공란으로 두시면 됩니다.
모든 단계를 완료하면 [등록하기] 버튼을 클릭하여 임대주택 명세서를 등록합니다.
임대주택이 2건 이상 다수인 경우 해당 임대주택 모두 개별적으로 사업자등록 신청을 하셔야 합니다.
🔦 참고 : 민간임대(시군구) 등록 사업자는 주소지를 사업장으로 하여 사업자등록 신청하는 경우 임대 등록한 주택에 한하여 임대주택명세서를 2건 이상 입력 할 수 있습니다.[임대주택 입력] 버튼을 클릭하고, 동일한 방법으로 임대주택 소재지 및 주택의 종류, 유형, 전용면적 등의 명세 내용을 입력할 수 있는데, 이 경우 “임대 등록번호”를 전부 입력하여야 합니다.
즉, 민간임대사업자(렌트홈·시군구) 등록을 하지 않은 사업자는 현재 신청서에서 이미 등록한 주택 외에 다른 임대주택을 “명세서” 목록에 추가할 수 없으며 해당 신청서 등록을 완료하고, 추가 신청서 등록을 통해 다른 임대주택에 대한 인적사항, 사업장 정보, 업종 선택 등 처음부터 다시 신청하셔야 합니다.
하나의 신청서에서 2개 이상의 임대주택 물건을 등록하지 못하고, 2개의 신청서를 제출해야 합니다. 또한 “사업장 정보입력” 단계에서 기본주소는 임차계약한 임대물건 주소지를 입력하는 것을 잊지 마세요!
STEP 04. 사업자 유형 선택
다음으로 “사업자 유형 선택”에서 “면세”를 선택하고 [저장 후 다음] 버튼을 클릭합니다.
🔦 참고 : 주택임대사업자(701101~701104)는 면세사업자로 '주택임대업 간편 사업자등록 신청' 메뉴를 클릭한 경우 사업자 유형은 자동 선택, 비활성화 되어 있습니다.
다음으로 신청에 필요한 “제출서류선택” 단계입니다.
사업장을 임차한 경우 임대차계약서 사본, 공동사업자인 경우 동업계약서, 민간임대사업자(시군구·렌트홈)로 등록한 경우 허가(신고증) 사본 등 해당하는 경우 사본 파일을 첨부합니다.
파일 첨부 후 하단의 [다음] 버튼을 클릭합니다.
증빙서류가 첨부되지 않았다면 위 화면처럼 관련 메시지가 나타납니다.
- 임대차계약서 사본(사업장을 임차한 경우에 한함)
- 등록이나 허가업종 영위시 그 허가(신고증) 사본 또는 사업계획서
- 동업계약서(공동사업자인 경우)
- 자금출처 소명서(금지금 도/소매업, 과세유흥장소에서의 영업)
- 재외국민등록증 또는 등록부등본 또는 여권 사본, 납세관리인설정신고
- 정관, 협약 등 조직과 운영등에 관한 규정
- 대표자 선임장(선임 확인이 가능한 서류)
물론 해당하는 사항이 없다면 [다음] 버튼을 클릭하여 다음 단계로 이동합니다.
STEP 05. 최종 확인
최종확인 화면에서 사업자등록 신청 유의사항을 확인하고, “확인하였습니다.” 체크 박스 선택 후 [제출서류 확인하기] 버튼을 클릭합니다.
참고로 제출서류 확인 전 신청서 제출하기는 선택할 수 없으며, 확인한 다음 활성화됩니다.
앞서 살펴본 세무서 직접 방문 후 주택임대사업자 등록 신청할 때 사용되는 서식과 동일한 문서가 홈택스를 통해 입력된 정보를 바탕으로 변환된 PDF 파일을 확인할 수 있습니다.
PDF 변환 뷰어 창에서 해당 서류를 다운로드 또는 인쇄하실 수 있으며, 신청 사실이 틀림 없다면 [닫기] 버튼을 클릭하여 창을 닫습니다.
활성화된 [신청서 제출하기] 버튼을 클릭하여 접수를 완료합니다.
STEP 06. 사업자등록 신청 완료
임대주택에 대한 주택임대사업자 등록 신청이 완료되면 정상 접수 여부를 확인합니다.
만약 임대주택 사업자등록 신청이 추가로 필요한 경우 동일한 방법으로 사업자등록을 진행합니다.
마치며
처리가 완료되면 문자 메시지로 사업자등록 신청 결과를 받을 수 있으며, 국세청 홈택스 민원처리결과 조회 화면에서도 확인하실 수 있습니다.
사업자등록증은 가까운 세무서 민원봉사실에 내방하여 직접 수령하거나, 국세청 홈택스에서 직접 출력할 수도 있습니다.
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